相信大家都想成為包租公、包租婆，但是投資房地產需要大量資金，且有其專業性及技術性要判斷房產價值，Eason本身也曾經投入房地產學習和操作，如果您對房地產投資有興趣，不妨先從美股中的REITs開始投資，我們只談美國的REITs，因為美國的REITs是全世界發展最好、最多元的市場，接著讓Eason帶各位瞭解什麼是REITs~
什麼是REITs?
REITs的英文全名是Real Estate Investment Trust，中文稱為不動產投資信託基金。
在美國股市中可以買到REITs，簡單來說，其實就是把房地產證券化，將商場、辦公大樓、土地、房地產切割成股份，讓妳可以用小資金投資不動產，所以當妳買入REITs的股票時，妳就好像擁有了一部分的房地產產權的概念!
而REITs的現金流來自於租金、管理維修費用、出租率，但是REITs出租的項目很廣泛，並不是大家想像的出租給住家收房租費用，而是包括商辦、醫院、工業用地、數據中心、飯店、量販賣場、通訊基地台、機房等等，包含各種有出租收入的土地、建物或是設備。
因此，REITs的現金流會很穩定，因為在沒有違約的情況下，都會有穩定的租金現金流。
甚至美國政府規定REITs當年度90%以上的獲利，都需要配息給股東，所以我們在評價REITs的股票時，不會去看Payout Ratio(股息發放率)，因為都高得嚇人~~原因就是有這項條款，所以作為投資人，會有穩定的現金流收入。
投資REITs的優缺點
- REITs的優點
1.投資門檻低，小資金就可以參與美國房地產投資。
2.收益穩定，REITs的收入來自於租金、管理維修費用、出租率，美國政府又規範REITs的當年獲利要以股利的形式分配給股東，所以投資REITs有很穩定的現金流，Eason告訴大家我們的資產配置中最重要的組成就是股息股，而股息股就是要能夠穩定的配息，甚至股息再成長，達成很好的被動收入，而REITs就符合了這一點。
3.抵抗通膨，近期Eason不斷在文章中談及通貨膨脹問題，在通膨的時代中，資產將會因為通膨而縮水，而房地產會大漲，因此在高通膨時代擁有REITs，房地產價格會上升，妳的股息也會變多。
- REITs的缺點
1.不動產景氣不好時，會影響REITs的股價，或是投資人看壞房地產景氣時，REITs股價就會下跌。
2.需要考慮團隊績效，投資人用投資證券的方式來參與房地產投資，因此管理階層必須將這些資金配合企業才能達到良好運用，才能帶動REITs的績效，如果團隊經營不善，將會影響REITs股價和股息，這是投資人要注意的風險。
3.當景氣不好時，淨值波動很大，當景氣穩定時，淨值波動不大。
我們在觀察REITs的歷史淨值走勢時，會發現當市場恐懼攀升時，淨值的波動變得巨大，甚至在2007-2008年金融海嘯時，最大跌幅將近75%，因此在配置的時機和比例要特別留意。
要如何投資REITs?
Eason財商部落格，主要就是以美股和外匯作為兩大項目，要投資REITs的方式就和投資美股一模一樣，必須要有配合的券商開啟帳戶哦，可以參考之前Eason所寫的文章。
美股中有REITs的個股，也有REITs的ETF，如果是新手可以先從ETF下手，可以避免選錯個股，又可以分散不同的不動產信託公司來進行投資，但缺點可能會降低妳的績效，而風險較低。至於有經驗的投資人就可以找到自己瞭解或喜愛的REITs個股來投資。
Eason舉例來說，美股中的REITs例如有名的 AMT(American Tower Corporation)美國電塔公司、MPW(Medical Properties Trust Inc.)投資醫療保健業的公司、CCI冠城國際公司Crown Castle International Corp：提供通訊基地台出租。
以AMT來說，每季會配息一次，這20年來的平均年化報酬率為11.4%左右，殖利率落在1.5%-2%之間，這檔REITs的房產收入都和無線基地台、電信業的承租相關。
另外，有些投資朋友偏好零售業REITs，像是非常知名的O(Realty Income Corporation)，是每個月都會配息的REITs，20年來的平均年化報酬率為15.36%，殖利率也不錯3.5%-5.5%，出租率高達96%…，租客都是有名的大企業，例如Walmart(沃爾瑪)、7-11、FedEx。
如果我們拿REITs的長期平均漲幅和美國大盤來比較的話，會發現REITs在20-30年間平均漲幅為9.9%，高於美國大盤的5.6%，好上非常多，當然這也是因為這20年來美國房地產的漲幅帶動了REITs的股價。
但如同Eason上面提到的，REITs的表現與市場的景氣有很大相關，2008-2009年REITs受到次級房貸的影響，只要是與房地產相關的企業都大幅下跌。
REITs是投資哪些不動產?
投資REITs個股:
- 辦公室REITs (Office REITs)
就是投資商辦大樓，出租給企業，但是如果遇到新冠疫情肆虐，導致很多人在家上班，這類型就會受到波及。
美股代號:波士頓物產 (BXP)、SL格林不動產公司 (SLG)、Mack-Cali Realty Stock Forecast (CLI)
- 零售REITs (Retail REITs)
就是租賃給大型購物商場、購物中心等等。
美股代號:西蒙地產集團 (SPG)、SK電訊 (SKT)、STORE Capital (STOR)
- 醫療保健REITs (Healthcare REITs)
我們知道高齡化是全球議題，醫療院所是蓬勃發展的行業，這類REITs投資的是醫院、醫療大樓、護理院、老人照顧中心等等。
美股代號:全國健康投資者公司(NHI)、芬塔 (VTR)、Welltower (WELL)
- 資料中心REITs (Data Center REITs)
我們知道很多大公司會將數據和資料儲存在雲端或是伺服器上，但是需要有地方來擺放這些資料庫和伺服器，這類REITs就是投資存放這些伺服器的建物。
美股代號:Equinix (EQIX)、Digital Realty (DLR)、CyrusOne (CONE)
- 酒店業REITs (Hospitality REITs)
主要投資酒店、渡假中心等等。
美股代號:CorePoint Lodging (CPLG)、Braemar Hotels & Resorts (BHR)、MGM Growth Properties (MGP)
- 工業REITs (Industrial REITs)
投資工廠、倉儲中心、物流中心等等。
美股代號:東部集團物業公司 (EGP)、普洛斯公司 (PLD)、普利茅斯工業 (PLYM)
- 基礎設施REITs (Infrastructure REITs)
投資於基礎設施類型，例如光纖網路的電纜、電線塔以及和能源相關的建物，因為這些都必須有大空間來存放器材。
美股代號:SBA通信公司 (SBAC)、Unit Corporation (UNIT)、Landmark Infrastructure Partner (LMRK)
- 住宅REITs (Residential REITs)
投資住宅大樓、套房、學生宿舍等等。
美股代號:美國校園社區 (ACC)、艾芙隆海灣社區公司 (AVB)、太陽共有社區公司 (SUI)
- 林地REITs (Timberland REITs)
投資森林地，並且透過林地生產的資源來賺錢。
美股代號:Weyerhaeuser (WY)、PotlatchDeltic (PCH)、Rayonier (RYN)
- 多樣化REITs (Diversified REITs)
這類型的REITs會投資超過兩種以上的行業，不會專注在某一個領域上。
美股代號:W.P. Carey (NYSE: WPC)、萊星頓財團信託 (LXP)、WashREIT (WRE)
- 專業REITs (Specialty REITS)
其實就是比較特殊的REITs，投資項目跟上述皆不符合，例如賭場、農場等等。
投資REITs ETF:
- 美股代號:
VNQ(Vanguard Real Estate Index Fund)
SCHH(Schwab US REIT ETF)
VNQI(Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund ETF)
XLRE(Real Estate Select Sector SPDR Fund)
IYR(iShares U.S. Real Estate ETF)
美國REITs醞釀反攻情緒?
Eason跟大家說明一下最近美國REITs的狀況，由於美國通貨膨脹問題仍然嚴峻，致使美聯儲不斷的透過緊縮貨幣政策來達到抑制通膨，手段上採取的是升息策略，而升息將使得擁有房地產的企業成本大增，進而影響到REITs的股價表現，第二季已經急跌23%，非常誇張，已經進入超跌狀態。
市場預期美國通膨指數，將在第三季見頂，並預測美聯儲將在第四季升息放緩，明年甚至終止升息，這都會有利於REITs的股價表現哦，而根據統計當通貨膨脹指數大於3%時，美國REITs在指數上的表現明顯比大盤標普500指數好上非常多。
而在第二季的美國REITs很多產業租金收入和出租率狀況都還不錯，加上REITs近期是超賣階段，是否醞釀反攻情緒呢?投資人不妨適時的關注美聯儲升息政策，來逢低布局REITs。
REITs要看營運現金流量Funds From Operations(FFO)
Eason在美股的文章中，都會談及要注意哪些數據基本面，對於REITs這樣特殊的股票類型，除了端看EPS、ROE、現金流以外，要多看一項數據就是營運現金流(FFO)或是調整後營業現金流量(AFFO)會比較適合，才能反映REITs真實租金收入報酬。
Eason帶各位來看看O(Realty Income Corporation)截至2022年6/30的3個月及6個月內的FFO和AFFO。
